はじめに｜かつての定番「タワマン節税」はなぜ注目されたのか？
「タワマン節税」とは、都心の高層マンションを購入することで、相続税評価額と実勢価格との乖離を活用し、合法的に相続税を圧縮するテクニックです。
例えば、実勢価格3億円のタワーマンションでも、固定資産税評価額と相続税評価額（路線価×面積など）によっては評価額が1億円台まで下がることもありました。
この仕組みにより、富裕層は以下のようなメリットを享受してきました：
- 節税しながら資産の都心集中が可能
- 現金より資産圧縮効果が高い
- 法人所有や賃貸化によりさらなる所得分散・節税も可能
しかし——時代は変わろうとしています。
1. 国税庁が動いた！タワマン節税に対する規制強化の流れ
● 2022年以降の税制改正案に注目
国税庁は、明らかに不自然な評価乖離を用いた相続税対策に対して、「不適正な節税」として監視を強化してきました。
▶️ 具体的な対応例
- 相続開始直前の購入タワマンに対して評価否認
- 賃貸実態がない名義変更・贈与に対する課税強化
- 「著しい乖離」がある場合の相続税評価見直し（2022年税制改正案より）
2022年の税制改正大綱では、「著しい評価乖離がある場合は、実勢価格に近い金額で評価する」という国税の裁量権が認められました。
これは事実上、「タワマン節税は今後リスクが高い」というメッセージに他なりません。
2. なぜタワマン節税が危険視されるようになったのか？
主な理由は以下の3点です。
（1）相続直前のタワマン購入が急増
評価差による税効果が知られるにつれ、死亡直前に購入するケースが増加。これが「節税ではなく租税回避では？」と指摘されました。
（2）実態のない賃貸・法人活用が問題視
法人名義で買っても、実態のない賃貸や管理体制では形式だけの節税になってしまい、否認リスクが上昇。
（3）税の公平性の観点
同じ資産額でも「不動産で持つか、現金で持つか」によって税負担が大きく変わることに対する、社会的な批判が強まっていました。
3. タワマン節税の「今後の展望」
▶️ タワマンの評価額ルールが変わる可能性
今後、以下のような改正が進む可能性があります：
- 相続税評価額の算定に「実勢価格との乖離率」導入
- 築年数やフロア数による評価調整
- 高額不動産に対する補正率の導入
こうした動きが進めば、タワマンを使った単純な節税はますます難しくなるでしょう。
4. 最新の不動産節税戦略5選（タワマンに頼らない）
では今、富裕層はどんな戦略を使っているのでしょうか？
以下は、2024〜2025年に注目されている合法的な不動産節税テクニックです。
（1）中低層アパートの建築と貸付事業
- 土地評価の貸家建付地化により資産額圧縮
- 建物評価は固定資産税評価額で算出され、相続税が下がる
- 相続対策・収益化・節税のバランスが取りやすい
（2）土地の分筆・小規模宅地等の特例活用
- 分筆して相続人ごとに居住・事業用利用させることで80%評価減も
- 特例適用の要件確認が必要（居住実態・事業継続など）
（3）家族信託による不動産運用権の分離
- 名義を変更せず、受益権を次世代に移す方法
- 節税だけでなく認知症・争族対策にも効果あり
- 最近は「投資用不動産×家族信託」が注目
（4）法人を使った不動産の資産管理（不動産管理会社）
- 家賃収入を法人で受け、所得分散・経費活用が可能
- 相続時に法人株式を分配することで資産の分割もスムーズに
- 法人所有により相続税評価がコントロールしやすくなる
（5）相続開始前からの長期的な「贈与×不動産」戦略
- 暦年贈与の非課税枠（110万円）や教育資金贈与信託など活用
- 築古物件を安く取得して名義変更→リノベで評価コントロール
- 贈与税と不動産評価のミックスによる高度な設計が可能
5. 実例｜“脱タワマン”で成功した不動産節税戦略
ある首都圏の地主家系では、以下の戦略で約3,000万円の相続税圧縮に成功しています。
- タワマン購入を見送り、都内近郊に中古一棟アパートを法人で購入
- 家族全員を法人の役員にし、所得を分散
- 建物部分を減価償却し、法人税を圧縮
- 建物のみ子どもへ贈与し、贈与税と相続税の圧縮
- 長期的に法人株式を信託で管理し、相続対策を組む
まとめ｜“タワマン頼み”から脱却する時代へ
かつては「買うだけで節税になる」と言われたタワーマンション。
しかし今では、それが「リスク商品」と見なされる時代になっています。
これからの不動産節税に求められるのは、
- 法改正に適応できる柔軟な設計力
- 法人・信託・贈与などの複数スキームの融合
- 単なる節税ではなく、「争族対策」や「資産保全」の視点
です。
節税の手法は変わっても、不動産が“使える資産”であることには変わりありません。
今こそ、「持つ不動産」「使い方」「持たせ方」を見直す時期ではないでしょうか？
